19 мая 2016 года в Нижнем Новгороде в академическом зале Нижегородской ярмарки состоялся круглый стол «Повышение доходов местных бюджетов от платы за землю по материалам инвентаризации» в рамках секции «Геоинформационное обеспечение и землеустройство в бассейнах великих рек» 18-го Международного научно-промышленного форума «Великие реки – 2016».
Круглый стол был организован Комитетом ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости и Нижегородским государственным архитектурно-строительным университетом (ННГАСУ) при поддержке Правительства Нижегородской области, ТПП России и ТПП Нижегородской области.
В рамках мероприятия участники обсудили вопросы применения кадастровой стоимости в налогообложении, налоговый потенциал муниципалитетов и подходы к справедливому распределению налоговой нагрузки на налогоплательщиков, совершенствование системы платежей за землю, организацию работ по мобилизации местных имущественных налогов, стимулирование физических и юридических лиц к оформлению прав на земельные участки, повышение качества данных об объектах недвижимости при переходе от ведения ГКН и ЕГРП к Единому государственному реестру недвижимости (ЕГРН).
Модераторами круглого стола выступили председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Александр Каньшин и доцент кафедры геоинформатики и кадастра ННГАСУ, кандидат технических наук Андрей Тарарин.
С приветственным словом к участникам обратилась заместитель Главы администрации города Нижнего Новгорода Ирина Кудрявцева.
Открывая круглый стол, Александр Каньшин отметил, что подобные мероприятия имеют большое значение для московских специалистов и экспертов, поскольку столица, несмотря на свой ключевой статус и консолидацию передового опыта, не может охватить весь масштаб происходящего в стране. Необходимо обязательно проводить работу на местах, выезжать в другие субъекты федерации, изучать местные законодательные условия и практику, консолидировать этот опыт и применять его для формирования инициатив на федеральном уровне.
«В нашем Комитете собрался действительно высокопрофессиональный состав экспертов, которые готовы прорабатывать вопросы не только федерального уровня, но и регионального, поэтому я призываю всех обращаться к нам по профильным темам – мы готовы к взаимодействию. А мы, в свою очередь, будем развивать нашу работу в регионах», - подчеркнул А. Каньшин.
Андрей Тарарин подчеркнул в своем вступительном слове, что местные органы власти Нижегородской области не имеют полного реестра земель и ОКСов, что ухудшает налоговое администрирование и ведет к недополучению муниципальными бюджетами существенных сумм налоговых поступлений.
Первая часть круглого стола была посвящена вопросам имущественного налогообложения, балансу интересов между налоговым потенциалом муниципалитетов и налоговой нагрузкой на налогоплательщиков. Также рассматривался вопрос совершенствования системы платежей за землю.
Заместитель председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Виктор Журба привел статистику по качеству данных в ГКН и ЕГРП. По его словам, из 67,8 млн. земельных участков (общее количество земельных участков в ГКН) только 53% имеют описания границ. Объектами налогообложения являются только 44% земельных участков.
Важной проблемой, оказывающей влияние на итоговое качество кадастровой оценки, являются сроки, которые заказчик отводит на весь перечень работ по кад. оценке. Не редки случаи, когда исполнителю дается всего 4 месяца. При этом порядка 3 месяцев законодательно требуется на публичное размещение отчета и проведение экспертизы. На самом этапе планирования работ по кадастровой оценке заказчик закладывает нереалистичные сроки работ. В результате все работы проводятся в спешке, без детального изучения данных.
В. Журба также сказал о положительных и отрицательных сторонах нового законопроекта «О государственной кадастровой оценке». По его словам, заложенный в проекте закона механизм мониторинга рынка недвижимости, безусловно, является прогрессивным шагов вперед. При этом нельзя не учитывать риски манипулирования результатами кадастровой оценки, которые возникнут после передачи функций по ГКО бюджетным учреждениям.
Научный руководитель АНО «Институт развития территорий», доцент кафедры геоинформатики и кадастра ННГАСУ Алена Пылаева подчеркнула, что имущественные налоги являются инструментом развития территорий. Они должны отвечать принципам социальной справедливости.
Она отметила, что кадастровая стоимость не всегда является наиболее близкой к рыночной стоимости. В отношении ряда объектов не может быть определена их рыночная цена, поэтому используются другие подходы (затратный и т.д.) к определению кадастровой стоимости.
По ее словам, кадастровая оценка – это непрерывная деятельность, состоящая из законодательно определенных фаз, стадий и этапов. На каждом этапе выполняется определенный процесс и происходят сложные институциональные взаимодействия, в которые вовлечены органы законодательной и исполнительной властей, государственные службы, саморегулируемые организации оценщиков, оценщики, суды и комиссии по досудебному урегулированию споров, налогоплательщики.
Государственная значимость кадастровой оценки, ее длительность, постоянство и непрерывность, предполагает государственное регулирование деятельности, наличие государственных институтов, обеспечивающих надежность, устойчивость и стабильность государственной кадастровой оценки.
Учитывая эти факторы, она призвала обратить особое внимание на подготовку специалистов в области государственной кадастровой оценки, поскольку в данный момент в российских ВУЗах подобных программ обучения нет.
Руководитель департамента оценки и развития территорий ООО "Группа комплексных решений" Елена Севастьянова рассказала о мероприятиях по повышению роли имущественных доходов в формировании регионального и местных бюджетов.
Целью этих мероприятий является увеличение поступления в региональные и местные бюджеты налоговых и неналоговых доходов от использования земельных участков и объектов капитального строительства, выявление и устранение проблем, препятствующих своевременному и правильному налогообложению объектов недвижимого имущества на территории Нижегородской области.
В задачи, которые позволят реализовать эти мероприятия, можно включить:
· Организацию мониторинга и инвентаризации земельных участков и объектов капитального строительства путём сбора, обработки, обобщения и анализа информации об объектах недвижимого имущества (сведения ГКН, ЕГРП, ИФНС, открытых источников);
· Устранение несоответствий, выявленных при проведении инвентаризации баз ведомств;
· Организацию мероприятий по межведомственному взаимодействию в процессе налогообложения объектов недвижимого имущества;
· Разработку административных мер, направленных на исключение нецелевого использования ЗУ и ОКС.
Доцент кафедры геоинформатики и кадастра ННГАСУ Василий Романов выступил с докладом «Анализ влияния института кадастровой оценки на налоговые доходы территориальных бюджетов, на примере Нижнего Новгорода», в котором сообщил, что в бюджете города Нижнего Новгорода на 2016 год утвержденным решением городской Думы доходы от поступлений земельных платежей ожидается в размере 1,7 млрд. руб., что составляет 7% от доходной части бюджета в целом.
Анализируя влияния института кадастровой оценки на налоговые доходы территориальных бюджетов, выявлены ошибки в части результатов расчета кадастровой стоимости земельных участков, как в процессуальном вопросе, так и в качестве исходной регистрационно-кадастровой информации, которые в себя включают:
1. Использование не сбалансированной рыночной информации.
2. Не учитывается интервал использования расчетных величин.
3. Расчет кадастровой стоимости произведен без учета подземного пространства.
4. Не используется величина замененной кадастровой стоимости, величиной рыночной стоимости.
5. Не учитывается особенность поступающей информации.
6. и многое другое.
Анализируя нюансы проблем в расчете кадастровой стоимости и величину поступающих платежей за землю (налог и аренда) в консолидированный бюджет Нижнего Новгорода в количестве семи процентов от общего поступления, следует сделать выводы о необходимости выстраивания:
-прозрачной систему кадастровой оценки недвижимости для бизнеса, опираясь на реальные показатели экономики;
- прозрачной системы кадастрового учета, государственной регистрации и системы налогообложения, объединяя их в единое целое;
- при возможности использования современных компьютерных технологий обеспечить исключения влияния человеческого фактора на результаты расчета;
- теоретически обоснованной модели развития регистрационно-кадастровой процедуры, как инструмента эффективного развития бизнеса и государства.
Модератор круглого стола, доцент кафедры геоинформатики и кадастра ННГАСУ, кандидат технических наук Андрей Тарарин рассказал в своем выступлении о совершенствовании системы платежей за землю и их роли в управлении земельными ресурсами.
В частности, он отметил, что существует несколько видов платежей за землю: земельный налог, арендная плата, плата за использование земельного участка без предоставления и плата за сервитут.
Он отдельно остановился на изменении величины арендной платы за землю под влиянием коэффициента индексации. При вычислении арендной платы часто возникает проблема – постоянное увеличение коэффициента индексации. При этом из определения Верховного суда о 13.05.15 по делу № А12-1426/2014 (306-ЭС14-6558) следует, что если происходит изменение кадастровой или рыночной стоимости земель, находящихся в федеральной собственности, то арендная плата на уровень инфляции не индексируется.
По мнению А.Тарарина необходимо разработать методику расчета арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости с учетом классификатора видов разрешенного использования. При этом методика должна отвечать следующим требованиям:
· Учитывать сложившиеся группы арендаторов;
· Допускать минимальное отклонение стоимости старой и новой аренды для каждой группы;
· Учитывать особенности кадастровой оценки ЗУ;
· Иметь простой механизм перехода к новой методике расчета арендной платы;
· Дополнительное требование: арендная плата должна быть не меньше налога на землю.
Такой переход позволит приблизить арендную плату к рыночной стоимости и увеличить дифференциацию арендной платы по местоположению.
По вопросу налогообложения земельных участков многоквартирных домов А. Тарарин отметил, что в 2008-2010 годах администрацией города Нижнего Новгорода был организован комплекс работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.
В результате на государственном кадастровом учете стоят более 9 000 земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.
Со дня осуществления государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Начиная с этого же момента, собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно платить земельный налог, который рассчитывается от кадастровой стоимости земельного участка.
А. Тарарин отметил, что с 01.01.2015 года земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектом налогообложения земельным налогом, что приводит к налоговым потерям местных бюджетов. Еще одним негативным фактором этого нововведения стали нарушения принципа обеспечения равных условий для ведения бизнеса, так как магазины, парикмахерские, офисы и т.п., в случаях размещения в нежилых помещениях многоквартирных домов будут иметь преференции в виде освобождения от земельного налога. В этой связи А.Тарарин предложил вернуться к вопросу налогообложения земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома. К тому же как отметила Лариса Усович федеральным законом 218-ФЗ в едином государственном реестре недвижимости предусмотрено внесение необходимой характеристики для расчета земельного налога - «доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок, собственников помещений в здании, если объектом недвижимости является помещение в здании, общее имущество в котором в соответствии с федеральным законом находится в общей долевой собственности собственников помещений в таком здании». Что, по мнению А. Тарарина является необходимым условием для налоговых органов производить автоматизированный расчет земельного налога с собственников указанных помещений.
Полную информацию о прошедшем мероприятии читайте в расширенном материале, который прилагается к новости.
Комитет ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости
Документы
